Auch der Wohnungsmarkt ist ihm ausgesetzt

Der Drang nach staatlicher Betätigung, Lenkung und Bevormundung ist ungehemmt - nicht nur jetzt in der Finanzkrise mit den in Not geratenen Banken und großen Unternehmen wie in der Autoindustrie. Schon länger geändert hat sich die Marktlage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten. Wohnraum ist dort nicht mehr knapp. Es gibt örtlich und regional ein Überangebot. In Regionen mit Bevölkerungsschwund lassen die Investitionen in den Neubau und in den Bestand von Mietwohnungen nach. Die Investitionen in den Wohnungsbestand haben die in den Wohnungsneubau überflügelt, und dabei wird es auch bleiben.

Das Vermieten wird unterschiedlicher und schwieriger. Die Renditen privater Vermieter sind mager. Sie haben sich nach Vermieterauskunft sogar verschlechtert. Mit den Wertsteigerungen solcher Immobilien („Wertänderungsrenditen“) ist auch nicht mehr viel los. Die Vermieter erwarten für die nächsten Jahre keine wesentliche Verbesserung. Als häufigstes Investitionshemmnis nennen sie ein zu geringes Mieten-Niveau und fehlendes Eigenkapital

Private Vermieter erzielen nur noch in einem Teil der angebotenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Gewinnt. Ein anderer Teil lässt sich nur kostendeckend, also ohne Gewinn vermieten. Der Rest bringt Verluste ein. Vor allem in Ostdeutschland decken viele Mieteinnahmen die Kosten nicht mehr. Durch die Leerstände hier sind die Vermieter teilweise in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht. Die Abwanderung von Bevölkerung wird auf längere Sicht das Investitionsklima auch in einigen westdeutschen Regionen verschlechtern, und in Ostdeutschland wird sich der Bevölkerungsstand nicht grundlegend verbessern. Gute Botschaft ist das nicht, wohl aber für die Mieter.

Dies und etliches andere sind die Ergebnisse einer Untersuchung über Investitionen im Wohnungsbestand hauptsächlich privater Vermieter, veranlasst durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) und das Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung*). Sie bestätigen, was meist auch schon ohne die Untersuchung bekannt war. Doch ging es den Initiatoren weniger darum, nun auch noch amtlich festzuhalten, was alle Marktteilnehmer aus eigener Erfahrung ohnehin längst wissen. Das Ziel ist vielmehr, „Methoden für ein umfassendes Wohnungsbestandsmonitoring“ zu entwickeln.

Der Anglizismus Monitoring klingt harmlos, bedeutet aber überwachen, kontrollieren, steuern. War staatliche Steuerung bisher nämlich jahrzehntelang im wesentlichen auf den Neubau von Wohnungen fixiert, nimmt staatliche Aktionssucht jetzt den Bestand von Wohnungen in ihr Visier. Den Anlass liefern die Überkapazitäten auf Mietwohnungsmärkten und daher schwindender Neubaubedarf mit nachteiligen Wirkungen auf Baukonjunktur und Arbeitsmarkt. Das Lenken von Investitionen in den Wohnungsbestand mit staatlichem Druck und öffentlichen Geldern soll die Scharte auswetzen und möglichst überkompensieren.

Dafür genutzt werden auch die mit Bedacht geschürte Klimahysterie, die ebenso betriebene CO2-Angstmacherei, die abstruse Vorstellung, man könne den Globus vor einer Klimaänderung schützen, und die (teils absichtlich, mutwillig und verantwortungslos herbeigeführte) Verteuerung der Energie durch staatlich erzwungene Abkehr von Kern-, Kohle- und Gaskraftwerken sowie durch ebenso staatlich durchgepaukte Energiegewinnung aus Wind-, Sonnen- und Pflanzenkraft.

Das ufert aus zu einem Investitionsdruck auf alle Hauseigentümer für das Dämmen von Dächern, Wänden, Kellerdecken sowie den Einbau neuer Fenster mit Mehrfachverglasung und neuer Heizanlagen, der bei Verweigerung zum Investitionszwang wird. Zusätzliche Beschäftigung bescheren Energieausweise für sämtliche Häuser und Feinstaubplaketten für Autos, damit sie bestimmte Umweltschutzzonen befahren oder nicht befahren dürfen. Die Neufassung der Energiersparverordnung für 2009 wird die Auflagen nicht nur für Neu-, sonder auch für Altbauten noch verschärfen.

Zum Beispiel der Energieausweis: Seit 1. Juli 2008 ist der Energieausweis auch für bis 1965 erbaute Gebäude Pflicht. Wer sich in die technischen Tiefen der neuen Regulierung verliert, der erkennt: Hier bahnen sich Rechtsstreite an ohne Ende. Zwar soll der Energieausweis ausschließlich der Information dienen, und Rechtsansprüche auf eine Modernisierung lassen sich aus ihm nicht ableiten. Aber so harmlos das klingt, ist es nicht. Rechtsansprüche werden gestellt, Miet- und Kaufpreisminderungen werden verlangt werden. Hat sich dann der Eigentümer zum Modernisieren entschieden, kann er die Mieter zwar an den Investitionskosten beteiligen und die Miete entsprechend erhöhen, doch scheitert das in der Praxis oft daran, was Mietrecht und Rechtsprechung dazu im einzelnen vorschreiben. Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert das seit Beginn.

So können nur solche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, die im Mietvertrag vereinbart sind. Ist etwa der spätere Einbau einer Solaranlage im Mietvertrag nicht dokumentiert, kann der Eigentümer, wenn der Mieter seine Zustimmung verweigert, die Kosten für deren Betrieb nicht umlegen. Modernisierungsmieterhöhungen als Folge energetischer Sanierungen gelten inzwischen als juristischer Hochseilakt mit ungewissem Ausgang. Ohnehin ist auf vielen Wohnungsmärkten Spielraum für Mieterhöhungen praktisch nicht mehr vorhanden. Aber alles das schafft Zusatzbeschäftigung für Anwaltskanzleien und Gerichtspersonal. Ferner wird mit dem Ausweis eine weitere Bürokratielawine losgetreten, die Zusatzbeschäftigung für Behörden schafft, die das Ganze zu überwachen haben. Das konterkariert das Bürokratieabbaugesetz und die Arbeit des Normenkontrollrats. Obendrein wird das Netz von Bußgeld bewehrten Ordnungswidrigkeiten, das der Staat über seine Bürger wirft, immer noch dichter geknüpft.

Die Absicht, die der Untersuchung zugrunde liegt, ist unübersehbar: Weil der Neubau nachlässt und damit eine wesentliche Konjunkturstütze schwach wird, will man diese Investitionsschwäche durch Mehrinvestition in den Wohnungsbestand überwinden; Konjunktur und Beschäftigung in den einschlägigen Wirtschaftszweigen sollen nicht zu Schaden kommen. Dafür braucht man zusätzliche Erhebungen, die mehr Daten liefern. Vor allem fehlt es, wie es heißt, an Informationen über private Vermieter. Nach den umständlich formulierten Zielen geht es letztlich darum, ein neues Arbeitsfeld in den Griff zu bekommen und sich Handhaben zum staatlichen Lenken und Steuern zu verschaffen. Dann soll auch diejenige große Eigentümergruppe staatlich durchleuchtet werden, die ihr Eigentum selbst bewohnen. Noch war sie nicht in die Erhebung einbezogen.

Grundlage für diese und die anderen Ergebnisse waren die Erhebungen in nur sechs Städten (Frankfurt am Main, Essen, Osnabrück, Celle, Dresden, Köthen). Auch stützt sich die Untersuchung auf die Angaben von nur rund 650 von über 5000 angeschriebenen privaten Vermietern. Erfasst wurden rund 3200 Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr bis 1990. Das Zahlenwerk ist nicht mehr ganz frisch. Es stammt aus den Jahren 2002 bis 2004. Der Wunsch, die Erhebung regelmäßig zu wiederholen, überrascht daher nicht. Die Untersuchung ist ein Beispiel dafür, dass staatliche Stellen und ihr Personal den Drang haben, ihr Dasein so darzustellen, dass es für die Gesellschaft als nützlich und unentbehrlich erscheint. Dahinter steckt der verständliche eigentliche Drang: ihre Beschäftigung zu sichern und möglichst auch auszuweiten.

Verständlicherweise wird das nicht gesagt. Offiziell wollen BBR und Ministerium mit der Untersuchung „eine höhere Transparenz über Marktvorgänge im Bestand“ erreichen. Dies gilt besonders deswegen als erforderlich, um überprüfen zu können, ob „wohnungs- und städtebaupolitische Förderinstrumente“ notwendig sind und wie sie wirken. Das Ziel sei, der Politik „Grundlageninformationen über Investitionsprozesse zur Verfügung zu stellen“. Aber Ziel ist eben auch jenes umfassende „Monitoring“.

An statistischen Informationen finden sich in der Untersuchung unter anderem diese: Von 38,957 Millionen Wohnungen in Deutschland stehen 3,199 Millionen leer. Als bewohnt nennt die Statistik 35,128 Wohnungen (ohne Wohnheime, sonstige Gebäude mit Wohnraum und bewohnte Unterkünfte). Davon sind 20,152 Millionen vermietet. 8,462 Millionen werden von Privatpersonen vermietet. 7,409 Millionen Wohnungen haben institutionelle Vermieter. 14,976 Millionen Wohnungen bewohnen die privaten Vermieter selbst. Von den 7,725 Millionen Wohnungen in Ostdeutschland stehen über 14 Prozent leer, von den 31,232 in Westdeutschland etwas unter 7 Prozent. Das allerdings ist der Stand von 2002. Jüngere Zahlen darüber enthält die Untersuchung nicht, aber der Leerstand wird sich seitdem eher vergrößert haben.

Die Mehrzahl der privaten Vermieter ist über 50 Jahr alt, ein Drittel über 65. Drei Viertel der privaten Wohnungseigentümer vermieten nur 1 bis 15 Wohnungen („Amateur-Vermieter“). Sie sind durch ihre geringere Marktkenntnis zunehmend benachteiligt. Die größte private Vermietergruppe ist die die mit in der Regel nur einem Mietobjekt. Sozio-ökonomisch gesehen sind die privaten Vermieter eine sehr heterogene Gruppe.

Schon angesichts der Marktlage Überangebot bedarf es einer generellen staatlichen Verpflichtung zur Energie-Einsparung nicht. Nicht nur in Ost-, sondern auch in Westdeutschland nehmen in vielen Regionen die Leerstände zu, denn die Bevölkerung schrumpft dort, und immer mehr Menschen ziehen in die Ballungszentren. Auch in Westdeutschland geht die Nachfrage nach Mietwohnungen zurück. Das stärkt die Marktposition der Mieter. Daher ist es vernünftiger, allein die Mieter darüber bestimmen zu lassen, was sie vom Vermieter und einer Wohnung erwarten, nicht den Staat.

*) Der Name der Studie: Investitionsprozesse im Wohnungsbestand unter besonderer Berücksichtigung privater Vermieter. Forschungen, Heft 129, Hrsg.: BMVBS/BBR, Bonn 2007