Stupid German Money_ Immobilien

Stupid German Money_ Immobilien
Datum: 18.04.2016, 13:37

Der Begriff “Immobilienblase” taucht immer häufiger in den Medien auf. Dabei handelt es sich um eine durch Niedrigzins, mentaler Beschränktheit und Gier verursachte Spekulationsblase. Die Anlageklasse Immobilie wird von vielen Anlegern als absolut sicher eingestuft; ja, sogar von solchen Anlegern, die wirklich jede Form von Risiko scheuen. Weil wir in den meisten Teilen Deutschlands noch nie fallende Immobilienpreise sahen, gehen sie davon aus, dass die Preise immer weiter steigen werden.

Immobilienblase bedeutet, dass man in X-Jahren mehr Kredit hat, als Haus. Damit es zu einer weiteren Preissteigerung kommt, müssen mindestens zwei Faktoren mitspielen: Die Nachfrage muss in Zukunft höher sein und die Gebäudesubstanz muss durch Ersatzinvestitionen erhalten bleiben. Beides ist ungewiss. Der Nettomietertrag geht oftmals in voller Höhe für die Anfangskosten, Mietausfälle und Reinvestitionen drauf. Rein mathematisch bleibt dann kein Gewinn mehr übrig – außer man nutzt die Immobilie selbst. Doch je weniger Wohneinheiten in einem Objekt sind, desto höher sind die Ersatzinvestitionen je Wohneinheit.

“Es trägt sich ja selbst”, sagt der klassische Anleger und schielt dabei auf den Niedrigzins. Wer eine Darlehensrate in Höhe von 500€ hat und eine Kaltmiete in Höhe von 500€ bekommt ist eben nicht neutral, denn das Objekt wird älter und die Ersatzinvestitionen summieren sich in ca. 50 Jahren auf die Höhe des heutigen Kaufpreises. Zudem wird die Darlehensrate gnadenlos fällig, während die Miete gerne auch mal ausfällt, weil der Mieter krank oder arbeitslos wird. Wer hier von einer risikolosen Anlage spricht, ignoriert mit aller Gewalt die Realität.

Ein erfolgreiches Investment in eine fremdgenutzte Immobilie braucht Wohnraumverknappung, hohe Nachfrage und einen dauerhaft niedrigen Zins. Bei solch einem Investment werden viele Jahre vergehen, bis man die Anfangskosten verdient und im Gewinnbereich ist. Ist das Objekt finanziert, dann kann in 10, oder 15 Jahren noch die Zinskeule drohen. Wer möchte mir eine Immobilie abkaufen, wenn die Darlehenszinsen bei z.B. 8% stehen? Bei eigengenutzten Objekten sehe ich das allerdings anders: Hier wohnt man selbst drin und hat einen mathematisch nur schwer messbaren Nutzwert, der die Kosten in aller Regel übersteigt.

Immobilien sind, wie jede andere Anlageklasse auch, mit Risiken verbunden. Aufgrund der sich andeutenden Spekulationsblase können diese Risiken im aktuellen Umfeld erhöht sein. Tipp: “Der kritische Immobilienkurs” – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb.

Beitrag zuerst erschienen auf pinksliberal.wordpress.com