Ein gewagtes und nicht erfüllbares Versprechen

Die schon ewige Grundsteuer, die auch die Antike bereits kannte – Warum die Bürgermeister die einstige Scholz-Warnung überleben – Seit 2025 ist die neue Grundsteuer deutlich höher. Aufkommensneutral? Denkste – Ob aufkommensneutral oder nicht, entscheiden die Hebesätze der Gemeinden – Fiktives statt Reales: Die Einzelfallgerechtigkeit bleibt auf der Strecke – Warum überhaupt noch eine altertümliche Grundsteuer? – Ein Zuschlagsrecht für die Gemeinden auf die Einkommensteuer täte es auch – Und was ist mit der Steuer auf den Grunderwerb?

Grundstücke sind bekanntlich unbeweglich. Daher bezeichnen wir sie auch als Immobilien. Wer eine von ihnen hat, kann mit ihr nicht weglaufen, er sitzt mit ihr an Ort und Stelle fest. Er kann sie noch nicht einmal verstecken; sie liegt für jedermann ziemlich sichtbar geradezu auf dem Präsentierteller. Wem wohl kommt das besonders entgegen? Wer nutzt es brutal aus? Stimmt: der Staat. Für ihn sind diese Objekte ein Idealfall, nämlich für die Besteuerung. Es genügt ihm nicht, das Einkommen zu besteuern, aus dem die Immobilie bei deren Kauf bezahlt worden ist, sondern auf Dauer das Eigentum an ihr ebenfalls. Damit sind wir beim Thema Grundsteuer.

Eine Steuer, die auch die Antike schon kannte

Es gibt sie in Deutschland (und anderswo) schon ewig. Im Mittelalter ist sie für die damalige Obrigkeit sogar die wichtigste Steuerquelle gewesen. Auch schon in der Antike wurde sie erhoben. Sie ist also antiquiert und zählt zu den ältesten Steuern überhaupt. 1893 sprach Preußen die Einnahmen aus der Grundsteuer seinen Gemeinden zu, eine Folge der großen Steuerreform durch Preußens Finanzminister Johannes Franz Miquel. Grundsteuergesetze schon zuvor erlassen hatten Bayern (1811), Württemberg (1821), Baden (1854) und Preußen (1861). 1920 dann machte es die Reichsfinanzreform allen Ländern des Deutschen Reiches (angesichts der Finanznot nach dem Ersten Weltkrieg) zur Pflicht, die Grundsteuer auszuschöpfen. Was hierzulande danach und sonst noch mit der Grundsteuer geschah, finden Sie u.a. hier, hier und hier.

Ein gewagtes und nicht erfüllbares Versprechen

Seit nunmehr einem Jahr müssen wir mit einer Reform der Grundsteuer leben. Als neue Berechnung ist sie seit dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Klagen dreier Eigentümer gegen die Neuberechnung hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 10. Dezember 2025 abgewiesen und die neue Berechnungsmethode für verfassungskonform erklärt (hier).  Geändert werden musste die Berechnung, weil das Bundesverfassungsgericht sie 2018 für verfassungswidrig befunden hatte, und der Bundesgesetzgeber hat die ungeliebte Reform lange verschleppt. Als er zwangsläufig endlich handeln musste und zur Tat schritt, versprach er Aufkommensneutralität, Mehreinnahmen aus der Grundsteuer würden nicht entstehen. Ein gewagtes, weil von ihm nicht erfüllbares Versprechen.

Warum die Bürgermeister die einstige Scholz-Warnung überleben

Das Versprechen sollte für die Steuerzahler eine Beruhigungspille sein, doch verabreichte er sie leichtfertig. Denn darüber, was an Grundsteuer tatsächlich zu zahlen ist, entscheiden nicht Bundesregierung, Bundestag und Finanzämter, sondern die einzelnen Gemeinden mit ihren individuellen Hebesätzen auf den ihnen vorgegebenen Grundsteuerwerten und Grundsteuermessbeträgen. 2019 hatte der damalige Bundesfinanzminister Olaf Scholz getönt: „Ich versichere Ihnen, es wird nicht zu einem höheren Steueraufkommen kommen. (…) Daran werde ich mich auch messen lassen.“ Und: „Kein Bürgermeister wird es überleben, wenn er den Hebesatz nicht senkt, wenn es zu Mehreinnahmen in seiner Gemeinde kommt.“ (Quelle hier). Scholz lag damit gleich doppelt falsch, mag er sich nur geirrt oder gar gelogen haben. Erstens nämlich knöpft der kommunale Fiskus uns Bürgern nun wohl doch einen höheren Gesamtbetrag ab, jedenfalls bei den Wohnimmobilien, und zweitens leben die Bürgermeister fröhlich weiter, denn den Hebesatz beschließt nicht der Bürgermeister, sondern das Parlament seiner Gemeinde.

Seit 2025 ist die neue Grundsteuer deutlich höher. Aufkommensneutral? Denkste.

Doch sind die Bundesländer befugt, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen. Die Mehrheit der Länder hat sich für das Bundesmodell (Bodenwertmodell) entschieden, sieben Bundesländer dagegen (hier): Das Saarland und Sachsen orientieren sich zwar am Bundesmodell, aber modifizieren es geringfügig. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gehen jeweils einen ganz eigenen Weg (Flächenmodelle). Nach einer ersten Wirkungsanalyse des Grundeigentümerverbandes Haus & Grund vom Mai 2025 (hier) hat sich ergeben: In rund 80 Prozent der Fälle habe sich die Grundsteuer erhöht, im Schnitt um über 100 Prozent. Dabei seien im Flächenmodell besonders häufig die Hebesätze stark heraufgesetzt worden (+244 Punkte). Die Hebesatzänderungen stellten sich für die Steuermehrbelastung als der zentrale Treiber heraus. Die vielfach angekündigte Aufkommensneutralität werde im Bereich der Wohnimmobilien nicht eingehalten. 

Maßgeblich für die Belastungswirkung ist das jeweilige Bewertungsmodell 

Ferner stellt die Analyse je nach verwendetem Grundsteuermodell Unterschiede fest: Im Bundesmodell beträgt der durchschnittliche Steuerbetrag 2025 rund 807 Euro. Im Flächenmodell liegt der Mittelwert sogar bei 847 Euro. Für Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt der durchschnittliche Betrag 747 Euro, im Vorjahr waren es 463 Euro. Mehrfamilienhäuser hat mit 1.370 Euro die höchste durchschnittliche Belastung getroffen (2024: 834 Euro). Diese Werte bestätigen, so die Analyse, dass die Reform in vielen Fällen mit einer spürbaren Mehrbelastung einhergeht. Die Spannbreite der Steuerhöhen lege zudem nahe, dass sowohl die Art der Immobilie als auch das jeweilige Bewertungsmodell maßgeblich zur Belastungswirkung beitrügen. 

Ob aufkommensneutral oder nicht, entscheiden die Hebesätze der Gemeinden

Und weiter: „Diese Ergebnisse machen deutlich, dass die versprochene Aufkommensneutralität vielerorts nicht erreicht wurde. Besonders die Unterschiede nach Immobilientyp und Bewertungsmodell legen nahe, dass strukturelle Faktoren – etwa die Bewertungssystematik und die Hebesatzgestaltung – entscheidend für die tatsächliche Steuerwirkung sind. … Ein zentrales Ergebnis der Umfrage betrifft die Entwicklung der kommunalen Hebesätze, die maßgeblich darüber entscheiden, ob die Reform der Grundsteuer tatsächlich aufkommensneutral umgesetzt wurde. Die Daten zeigen deutlich, dass die Mehrheit der Kommunen ihre Hebesätze nach oben angepasst hat: Von allen auswertbaren Fällen berichten rund 69 Prozent von einem gestiegenen Hebesatz, während 9 Prozent der Kommunen den bisherigen Hebesatz beibehielten und nur etwa 22 Prozent eine Senkung vornahmen.“

Das Versprechen der Aufkommensneutralität verpflichtet die Gemeinden nicht 

Die Aufkommensneutralität einzuhalten, also die Gesamthöhe der kommunalen Grundsteuereinnahmen vor und nach der Grundsteuerreform nicht zu verändern, ist für die Gemeinden keine Rechtspflicht. Sie ist nur ein politisches Versprechen auf Bundesebene wie 2019 von Olaf Scholz. Wohl können es die Gemeinden durchaus einlösen, wenn sie es wollen und vermögen, müssen es aber nicht.  Viele Städte und Gemeinden hatten schon vor dem Start der Reform ihren Hebesatz-Erhöhungsspielraum ausgeschöpft. Mit der Reform langten sie noch einmal zu. 

Fiktives statt Reales: Die Einzelfallgerechtigkeit bleibt dabei auf der Strecke 

Erhoben wird die Grundsteuer nun nicht mehr nach den alten Einheitswerten, sondern nach dem Ertragswertverfahren. Doch 36 Millionen Grundstücke einzeln zu bewerten, ist ein gewaltiger Aufwand an Bürokratie und Zeit. Das ist so abschreckend, dass sich der Gesetzgeber lieber in Pauschalierungsverfahren flüchtet. Er benutzt also nicht die tatsächlichen Einkünfte, die Grundbesitz abwirft, sondern einen fiktiven Sollertrag, den er berechnet nach Grundstücksgröße, Grundstückslage und Gebäudeart. Weiter stützt er sich, um den Grundstückswert zu bestimmen, auf die fiktiv erzielbaren Einnahmen aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde und ermittelt daraus einen Bodenrichtwert. Das ist eine zu grobe Ermittlung. Die Einzelfallgerechtigkeit bleibt dabei auf der Strecke.

Warum überhaupt noch eine altertümliche Grundsteuer?

Wenn also der Erhebungsaufwand für eine Einzelfallbewertung nachvollziehbar als unvertretbar hoch gilt, kommt es mit der Pauschalierung unvermeidlich zu Härten und Ungerechtigkeiten. Warum überhaupt noch eine altertümliche Grundsteuer? Entstanden ist sie doch nur, weil es einst noch keine Einkommensteuer gab. Mit ihr ein fiktives Solleinkommen zu besteuern, ist ohnehin verwerflich, weil es sich um eine Doppelbesteuerung handelt, denn die Miet- und Pachteinnahmen werden bereits mit der Einkommensteuer belastet. 

Statt Grundsteuer ein Zuschlagsrecht für die Gemeinden auf die Einkommensteuer

Viel einfacher wäre es, die Grundsteuer abzuschaffen und als Ausgleich den Gemeinden das Recht zu geben, zur Einkommensteuer einen kommunalen Zuschlag zu erheben. Opfer der Grundsteuer sind nämlich nicht nur die Eigentümer (rund 35 Millionen Bürger mit Wohneigentum), sondern auch rund 43 Millionen Mieter, denn die Grundsteuer wird auf die Miete umgelegt. Aber weil dieser Zuschlag die Grundsteuer ersetzt, müsste zugleich geregelt werden, ob und wie Wohneigentümer auch diese Zulage auf ihre Mieter umlegen dürfen. Das jedoch könnte zu neuen Ungerechtigkeiten und Härten führen. Man ahnt es: Ein Tätigkeitsfeld für die Bürokratie tut sich auch hierbei auf.

Und was ist mit der Steuer auf den Grunderwerb?

Doch gibt sich der Staat mit der Dauerbesteuerung des Eigentums an Grund und Boden nicht zufrieden. In seiner fiskalischen Unersättlichkeit verlangt er Geld auch dafür, dass man eine Immobilie erwirbt. Die heißt bekanntlich Grunderwerbssteuer. Fällig wird sie bei jedem Grundstückskauf, gezahlt im Regelfall vom Käufer. Sie gehört zu jenen Steuern, die der Staat für die Einkommensverwendung verlangt, obwohl er das Einkommen selbst durch die Einkommenssteuer bereits dezimiert hat. Sie ist eine Sonderform der Umsatzsteuer, die wir beim Kauf für alle Waren und Dienstleistungen hinblättern müssen.

Bemessungsgrundlage ist der notariell beglaubigte Kaufpreis. 

Während andere Verkehrssteuern Bundessteuern sind, wird die Grunderwerbsteuer auf Länderebene geregelt. Derzeit beträgt der Steuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Einnahmen werden unter den Ländern und Gemeinden aufgeteilt. Sie ist für die Käufer von Wohneigentum, zumal für Familien, die mit Kindern ein eigenes Haus bewohnen wollen, eine zu hohe Belastung. In solchen Fällen wäre sie zu senken oder ganz zu streichen.