Besonderheiten des US-Immobilienmarktes; Teil III

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In den USA haben Hypothekenbanken einen viel größeren Anteil an der Vergabe von Hypotheken als in Deutschland. Diese staatlich lizenzierten Banken geben Hypotheken direkt an den Konsumenten weiter.

In der Regel sind diese Banken nur auf den Verkauf von Hypotheken ausgerichtet und besitzen keine Einlagen. Meist werden für diesen Zweck Tochtergesellschaften von normalen Geschäftsbanken gegründet, um so Eigenkapitalvorschriften und strengere Regulierung zu umgehen. Da diese Banken keine Einlagen haben, müssen sich diese Zweckgesellschaften Kapital vom Sekundärmarkt beschaffen, indem sie die Hypotheken direkt weiterverkaufen. Dieser konstituiert sich größtenteils durch die, ehemals halb-staatlichen und nunmehr komplett staatlichen Institute Fannie Mae und Freddie Mac.

Das problematisch hierbei ist, dass die Hypothekenbanken ihre Hypotheken direkt weiterverkaufen können und somit das Risiko des Ausfalls ausgelagert wird. Da Fannie Mae und Freddie Mac von staatlicher Seite dazu angehalten wurden möglichst viele Amerikaner ein Eigenheim zu ermöglichen und die Kreditvergaberichtlinien immer weiter gelockert wurden, hat das zu der Aufnahmen von vielen Krediten im Suprime-Segment geführt, die aufgrund der niedrigen Bonität der Schuldner, nicht hätte aufgenommen werden dürfen. So wurden die Risiken über die Vergabe von Hypotheken nicht bei denen belassen, die sie vergeben, sondern an halb-staatliche Banken ausgelagert, die im bei Zahlungsausfällen , vom Staat geschützt sind. Dies wird mit der Größe und Relevanz der Institute für den amerikanischen Hypothekenmarktes (Fannie Mae und Freddie Mac halte etwa 50% aller amerikanischen Hypotheken) begründet. Dies stellt ein klassisches Moral Hazard Problem dar, welches im Zuge der Krise dem amerikanischen Staat riesigen Verluste bereitete und immer noch bereitet.


"non-recourse" - Hypotheken
Eine weitere Besonderheit liegt in dem großen Anteil von Krediten welche unter "non-recourse" Bedingung vergeben wurden. "Non recourse" bedeutet, dass es ausreicht, wenn der Kreditnehmer die Zahlungen nicht mehr bedienen kann, den Schlüssel samt einem Schreiben zurück an die Bank zu schicken. Eine Haftung über die Eigenkapitalinvestition hinaus, welche teilweise nur 3% des Immobilienwertes betragen muss, gibt es nicht. Eine Aufgabe der Immobilie bei steigenden Zinsen und sinkenden Immobilienpreise war daher ein probater Weg für viele Subprime-Schuldner und führte zu einem weiteren Fall von Immobilienpreisen.


Rolle des Scoring-Verfahrens
Die Vergabe von Krediten erfolgt nach einem Scoring-Verfahren. Bei diesem Scoring wird aufgrund mehrerer Daten die Kreditfähigkeit eines Konsumenten beurteilt. Zu diesen Daten gehören persönliche Informationen, wie Name, Adresse, Beruf et cetera, eine Kontenübersicht und eine Kredithistorie, in welcher etwaige Zahlungsausfälle und Schulden gelistet werden. Wenn ein Kreditnehmer bei dem Scoring unter eine bestimmte Punktzahl fällt, dann gilt das als Zeichen von niedriger Bonität. So wurden die Subprime-Schuldner, als Schuldner mit einem Score unterhalb von 620 Punkten definiert. Dieses Scoring ist aber keineswegs geheim. Seit dem Jahre 2000 konnte man legal die Scoringrichtlinien erwerben und es entstanden eine Vielzahl von Ratgebern und Internetseiten mit Tipps und Tricks wie man seinen eigenen Score verbessern kann. Dies konnte man zum Beispiel durch die Eröffnung eines zweiten Kontos, oder durch die Vollmacht über ein anderes Kontos mit besserer Kredithistorie als die eigene, erreichen. Dies verbessert natürlich nicht die eigene Bonität, wird jedoch vom Scoring als eine solche Verbesserung interpretiert.

Das solch eine nachlässige Bewertung von Bonität zu einer Aufnahme von Schuldnern führt, die ein erhöhtes Ausfallrisiko darstellen, trug auch zu dem Anwachsen des Subprime-Segmentes bei.

Neue Arten von Hypothekenkrediten
Durch die Deregulierung von Hypothekenzinsen, im Rahmen des Alternative Mortgage Transaction Parity Act (siehe dazu auch Teil dieser Serier); war es nun möglich neben festverzinslichen auch variable-verzinsliche Hypotheken zu vergeben. Insbesondere Subprime-Kunden haben diese neuen Produkte genutzt. Bis zu 90% der Hypotheken im Subprime-Segment wurden mit variablen Zinssätzen vergeben. Die Kunden wurden mit sehr niedrigen Zinsen und Anzahlungsbedingungen geworben. Im Laufe der Zeit stiegen jedoch die Zinsen und es wurde schwieriger für die Schuldner die monatlichen Zahlungen aufzubringen. Insbesondere als das FED die Zinsen anhob und somit das allgemeine Zinsniveau mit anstieg, gingen die variablen Zinsen auch in die Höhe. Es kommt zu einem vermehrten Ausfall von diesen Hypotheken .

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