Verpasst die neue Immobilienkreditrichtlinie der Immobilienblase den Todesstoß?

Am 21.03.2016 trat eine neue Richtlinie zu Immobilienkrediten in Kraft. Seither haben deutsche Banken besondere Pflichten in der Kreditwürdigkeitsprüfung sowie in der Beratung.

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Baugewerbe und Bankenlandschaft kritisieren die neuen Vorschriften stark. Inzwischen melden Sie sogar Volumenrückgänge.

Baden-Württembergs Sparkassenverbands-Chef Peter Schneider hält die Regeln für „völlig überzogen und ohne Grund“, auch weil es vorher keine hohen Kreditausfälle gegeben habe. „Es war ein völlig problemfreier Geschäftszweig.“ Das Gesetz solle geändert werden. Je nach Bundesland gäbe es bis zu 20% weniger Baukredite im Vergleich zum Vorquartal. Hauptsächlich für Familien und Senioren wird eine Finanzierung jetzt schwieriger. Früher galt die Immobilie selbst noch als Sicherheit für den Kredit. Dies hat sich geändert: Hauptfaktor für die Kreditvergabe ist nun die aktuelle und künftige Kapitaldienstfähigkeit. Der Kreditnehmer muss schriftlich nachweisen, wie er die Raten heute, morgen und übermorgen bezahlen kann. Der sog. Kapitaldienstverlauf sollte nie negativ sein.

Der Einbruch der Kreditvergabe hat aber auch andere Gründe. Es war lange bekannt, dass die Richtlinie am 21.03.2016 in Kraft tritt. Daher kam es zu Vorzieheffekten. Viele Banken mussten mit der Richtlinie neue EDV-Programme einführen. Natürlich dauert es immer einige Wochen, bis jeder Angestellte damit zu Recht kommt. Hinzu kommt, dass im Sommer generell weniger Bauanträge (im Vergleich zum Q1) gestellt werden. Inzwischen weiß man auch, wie man mit der Immobilienkreditrichtlinie in der Praxis umgehen kann. Die Bank kann so ziemlich vieles heilen, wenn sie es anspricht und dokumentiert. Auch ein negativer künftiger Kapitaldienst ist mit einer guten Begründung kein KO-Kriterium mehr.

Ich finde es gut, dass Banken nun Beratungs- und Dokumentationspflichten haben. Ich finde es auch gut, dass die Kapitaldienstfähigkeit auch mit einer Zukunftssicht dargestellt werden muss, denn ein Immobilienkredit ist ein sehr langfristiges Projekt. Man muss sich auch bewusst sein, dass eine Immobilie KEIN sicheres Investment ist. Käufer, Finanzierer oder Investierer haben Risiken und sollten diese Risiken kennen. Wie viele Menschen haben schon ihre Existenz verloren, weil sie oder ihr Eigentum nicht richtig abgesichert waren? Wie viele mussten ihre Immobilie verkaufen, weil sie den Kredit nicht mehr zahlen konnten? Die neue Richtlinie schützt die Menschen vor einem naiven Immobilienkauf.

Pressespiegel:

Immobilien sind, wie jede andere Anlageklasse auch, mit Risiken verbunden. Aufgrund der sich andeutenden Spekulationsblase können diese Risiken im aktuellen Umfeld erhöht sein. Tipp: “Der kritische Immobilienkurs” – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb.

Zuerst erschienen auf https://pinksliberal.wordpress.com/

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Kommentare zum Artikel

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Gravatar: kassandro

Ich halte eine Restriktion bei Immobilienkrediten für vernünftig, weil die momentan extrem niedrigen Zinsen in Städten schon zu einem überhitzten Markt geführt haben. Obwohl es nicht das geringste Anzeichen für ein verändertes Zins-Szenario gibt, ist es weise, nicht noch mehr Luft in diese Blase hineinzublasen. Auch für Immobilien-Investoren sollte es einen Stresstest geben.

Gravatar: MGR

Seinerzeit in den USA war es genau umgekehrt. "Dingliche Sicherheit" war angesagt. Das heißt mit "Schlüsselabgabe" war man raus aus der Kiste. Die Haftung betraf nur die Immobilie selbst. Die Folgen sind bekannt.
Nur dass die USA schlau waren und diese "AAA" Ninjakredite u.a. den dummen Deutschen verkauft hatten bevor es knallte. Damals hieß es die armen Amerikaner mussten ihre Häuser zwangsräumen. Dabei waren es eigentlich bereits "unsere" Häuser...

Gravatar: Dirk S

@ MGR

Zitat:"Seinerzeit in den USA war es genau umgekehrt. "Dingliche Sicherheit" war angesagt. Das heißt mit "Schlüsselabgabe" war man raus aus der Kiste. Die Haftung betraf nur die Immobilie selbst."

Also, ich für meinen Teil finde die Regelung in den USA besser und vor allem kundenfreundlicher. Es wird nur die Immobilie beliehen und diese nicht nur als Sicherheit gestellt (wie in DE).
Sollte der Eigentümer die Raten nicht mehr zahlen können, dann kann er sich durch Schlüsselübergabe völlig vom Immobilienkredit entschulden (so wie Sie richtig geschrieben haben) und steht nicht ohne Immobilie mit einem Berg Restschulden da, wie in DE.
Was bei dem US-System zur Folge haben sollte, dass sich die Bank ihren Kunden genau ansieht und die Immobilie wertgerecht beleiht. Was im beiderseitigen Interesse wäre.

Zitat:"Die Folgen sind bekannt."

Die Subprime-Kriese ist nicht Folge dieser Rechtsregelung.
Diese ganze Geschichte basiert darauf, dass es zum einen Einfluss aus der Politik auf die staatlichen Immobilienfinanzierer gab ("jedem Amerikaner sein eigenes Haus"), die Banken auf die steigenen Immobilienpreise wetteten (und sich verzockten) und die "sicheren" Immobilienkredite miteinander vermengt zu Investmentpakten geschnürt wurden, die wieder aufgeschitten, tranchiert wurden, neu verschnürt usw.. Und diese undurchsichtigen Finanzprodukte wurden von den Ratingargenturen mit Bestbewertungen versehen (obwohl so ein zusammengestückeltes hin und her für jeden normalen Menschen nach Betrug riecht).

Zur Krise kam erst, nachdem die Häuser zum einen überbeliehen waren und viele Eigentümer die Zinsen infolge eines Zinsanstieges nicht mehr zahlen konnten und die Schlüsseloption gezogen haben. Und somit die Immobilienblase platze. Bumm und weg war das Geld.
Infolge dessen kamen viele Banken, besonders die, die tief in diesem Sumpf steckten, in Schieflage und, nachdem Lehman Brothers kollabiert war, wurden sie vom amerikanischen Steuerzahler gerettet, der von seiner Bundesregierung, die weitere Verwerfungen am Finanzmarkt verhindern wollte, dazu zwangsverpflichtet wurde. (Nicht umsonst sehen viele US-Amerikaner den US-Bund als Diktatur. Die hätten die Zocker ganz trocken Pleite gehen lassen. Aber die Wallstreet hat viele Einfluss im US-Bund...)

Zitat:"Nur dass die USA schlau waren und diese "AAA" Ninjakredite u.a. den dummen Deutschen verkauft hatten bevor es knallte. "

Na ja, dass sich Deutsche haben übers Ohr hauen lassen,
fällt wohl eher unter "Gier frisst Hirn". Was übrigens ein Problem aller Investoren war, nicht nur der Deutschen. Leider auch bei so manchen deutschen Landesbänker.

Wobei, am meisten haben immer noch die Amis geblutet.

Zitat:"Damals hieß es die armen Amerikaner mussten ihre Häuser zwangsräumen."

Das betraf nur die, die ihre Zinsen nicht mehr zahlen konnten. Also die, denen man vernünftiger Weise nie einen Kredit hätte geben dürfen.

Zitat:" Dabei waren es eigentlich bereits "unsere" Häuser..."

Also, was die Verluste der Investoren betrifft, hält sich mein Mitleid in Grenzen. Dumm nur, dass darunter viele deutsche Landes- und damit Staatsbanken waren...

Krisenfreie Grüße,

Dirk S

Gravatar: JFM

Dirk S. hat weitgehend richtig beschrieben, daß in den USA allein der Wert der Immobilie für die Beleihung entscheidend ist. Das gilt übrigens auch in der Schweiz und vielen anderen Ländern. Es gilt der wirtschaftliche Grundsatz. Das Risiko der Fehlbewertung trägt allein der Kreditgeber. Eine Haftung des Kreditnehmers ist gesetzlich ausgeschlossen.

Solche hohen ethischen Standards gelten in Deutschland nicht. Hier wird nur der Kreditnehmer in die persönliche Haftung genommen und muß ein Leben lang dafür büßen, wenn die Bank sich verzockt oder dessen wirtschaftliche Belastungsfähigkeit sich durch Schicksalsschläge verschlechtert. In diesen Fällen wird der Kreditnehmer in den Ruin getrieben, denn die Bank darf ihm auch noch sämtliche Abwicklungskosten aufdrücken, die danach entstehen.

Die Inkompetenz einer Bank, die in der Immobilienbeleihung mitmischt, wird von der neuen deutsche Gesetzeslage sogar gefördert. Wir brauchen uns "die Immobilie nicht einmal ansehen, denn es kommt nur noch darauf an, welchen Eindruck der Kreditnehmer auf mich macht", erläuterte mir ein Filialleiter jüngst die neue Rechtslage und lehnte damit grundsätzlich eine Objektbewertung ab.

Die Zeiten, als der Beleihungswert der Immobilie ein objektiv und sachverständig nachprüfbarer Wert war, sind in Deutschland vorbei.

Mit der in Deutschland seit 1.7.2016 geltenden Kreditwürdigkeitsprüfung werden die Banken nun zu Sittenwächtern gemacht. Das verstößt meines Erachtens gegen die Menschenwürde und erinnert fatal an das Vorgehen in sozialistischen Diktaturen.

Übrigens ist der Hauptschuldige der Bankenkrise, die in den USA ausgelöst wurde, Präsident Bill Clinton, der auf Druck der Deutschen Bank, die unbedingt im amerikanischen Immobilienmarkt mitmischen wollte, den "glass-steagall act" 1999 aufhob, der von Roosevelt 1933 zwecks Einrichtung eines Trennbankensystems zur Eindämmung der Inflation erlassen worden war.

Gravatar: Hans Meier

@MGR

Die US-Strategie ist längst im Bundes-Bau-Lobby-Ministerium etabliert, wo Vorschriften fabriziert wurden, die bis zu einem Viertel der Immobilien-Bau-Kosten mittlerweile ausmachen.
Wegen „Mucken- und Klima-Schutz-Rettung“ machen Investoren den „Reibach am Bau“ mit richtig Rauten-Rendite, weil „is` Vorschrift, sonst legt der Schornsteinfeger die gesamte Heizungs-Anlage still, oder kommt der Energie-Berater und ist eine Kunststoffverkleidung der Fassaden fällig, die zwar besser brennt als Zunder, aber was zählen schon Bewohner, wenn höherwertige Marketing-Strategien unsere „Klima-Königinnen“ zu „Klima-Gipfeln“ tragen.
Jedem der noch schmerzfrei geradeausgucken kann und nicht seine Verfassung als Ministerin verrät die echt mehr als grenzwertig ist! https://www.youtube.com/watch?v=CeDIERGF5Zg

Es ist so widerlich was da an Schmiergeld von denen, die Hand für solche Vorschriften heben, an Handgeldern über die Consulting Ltd. in US auf Brief-Kasten-Konten die Anonymität gefunden haben.
Dass an diesem widerwärtigen Tun, dann auch noch Menschen zu Tode kommen, weil die toxischen Brenngase der Fassadenbrände sie umbringen, zeigt mir die Seele einer Frau Hendricks, einer Frau Merkel und ich finde, beide sind absolut mehr als völlig überflüssig, sie sind aus sicherheitstechnischer Sicht, extrem gefährlich!
Schlimmer als Saboteure!

Tatsachen sind nicht wegzudiskutieren http://www.derwesten.de/staedte/duisburg/mutter-und-zwei-kinder-sterben-bei-wohnungsbrand-in-duisburg-id11832797.html

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