Stupid German Money: Immobilien

“Stupid German Money” ist an den Kapitalmärkten eine feste Größe, mit der manch ein Marktteilnehmer immer wieder rechnet. Seien es ökologische Schrottanleihen oder klimafreundliche Ramschanteile – immer wieder trifft man auf dummes deutsches Geld. So auch bei Immobilien.

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Der Begriff “Immobilienblase” taucht immer häufiger in den Medien auf. Dabei handelt es sich um eine durch Niedrigzins, mentaler Beschränktheit und Gier verursachte Spekulationsblase. Die Anlageklasse Immobilie wird von vielen Anlegern als absolut sicher eingestuft; ja, sogar von solchen Anlegern, die wirklich jede Form von Risiko scheuen. Weil wir in den meisten Teilen Deutschlands noch nie fallende Immobilienpreise sahen, gehen sie davon aus, dass die Preise immer weiter steigen werden.

Immobilienblase bedeutet, dass man in X-Jahren mehr Kredit hat, als Haus. Damit es zu einer weiteren Preissteigerung kommt, müssen mindestens zwei Faktoren mitspielen: Die Nachfrage muss in Zukunft höher sein und die Gebäudesubstanz muss durch Ersatzinvestitionen erhalten bleiben. Beides ist ungewiss. Der Nettomietertrag geht oftmals in voller Höhe für die Anfangskosten, Mietausfälle und Reinvestitionen drauf. Rein mathematisch bleibt dann kein Gewinn mehr übrig – außer man nutzt die Immobilie selbst. Doch je weniger Wohneinheiten in einem Objekt sind, desto höher sind die Ersatzinvestitionen je Wohneinheit.

“Es trägt sich ja selbst”, sagt der klassische Anleger und schielt dabei auf den Niedrigzins. Wer eine Darlehensrate in Höhe von 500€ hat und eine Kaltmiete in Höhe von 500€ bekommt ist eben nicht neutral, denn das Objekt wird älter und die Ersatzinvestitionen summieren sich in ca. 50 Jahren auf die Höhe des heutigen Kaufpreises. Zudem wird die Darlehensrate gnadenlos fällig, während die Miete gerne auch mal ausfällt, weil der Mieter krank oder arbeitslos wird. Wer hier von einer risikolosen Anlage spricht, ignoriert mit aller Gewalt die Realität.

Ein erfolgreiches Investment in eine fremdgenutzte Immobilie braucht Wohnraumverknappung, hohe Nachfrage und einen dauerhaft niedrigen Zins. Bei solch einem Investment werden viele Jahre vergehen, bis man die Anfangskosten verdient und im Gewinnbereich ist. Ist das Objekt finanziert, dann kann in 10, oder 15 Jahren noch die Zinskeule drohen. Wer möchte mir eine Immobilie abkaufen, wenn die Darlehenszinsen bei z.B. 8% stehen? Bei eigengenutzten Objekten sehe ich das allerdings anders: Hier wohnt man selbst drin und hat einen mathematisch nur schwer messbaren Nutzwert, der die Kosten in aller Regel übersteigt.

Immobilien sind, wie jede andere Anlageklasse auch, mit Risiken verbunden. Aufgrund der sich andeutenden Spekulationsblase können diese Risiken im aktuellen Umfeld erhöht sein. Tipp: “Der kritische Immobilienkurs” – Dieses Buch gibt einfach und schlüssig einen kompletten Überblick über einen Immobilienerwerb.

Beitrag zuerst erschienen auf pinksliberal.wordpress.com

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Kommentare zum Artikel

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Gravatar: Freigeist

@kassandro
Des einen Fehl-Investment ist des anderen Gewinn, teils mehrfach. Hallo Leute, wir leben im Kapitalismus. Handwebstühle wurden wertlos durch den Maschinen-Webstuhl so kam Wohlstand. Fehl-Investition gehört zum Kapitalismus. Auch Stalin hat gigantisch fehl investiert. Geld geht nicht verloren, es wechselt nur die Hände.

Gravatar: kassandro

Echte Immobilienblasen hat es in Deutschland im Gegensatz zu vielen anderen Ländern noch nicht gegeben. Die Vergangenheit ist jedoch nicht unbedingt ein Indikator für die Zukunft, wenn sich das fundamentale Umfeld grundlegend geändert hat. Die einzigartig irre Geldpolitik der EZB hat jedoch genau dieses Umfeld fundamental geändert. Sie zwingt die Leute gerade dazu, ihr Geld irgendwie zu investieren. Genau das ist auch von den Notenbank-Irren beabsichtigt und bewirkt kurz- und mittelfristig ein wirtschaftliches Strohfeuer. Langfristig werden sich jedoch viele dieser Zwangsinvestitionen als falsch erweisen, je nach dem wie stark der Geldwertverlust ist. Verliert das Geld komplett seinen Wert, so waren alle Investionen besser als die Nichtinvestition, wobei es bei einer weitgehenden Geldentwertung wahrscheinlich zu einer Sonderabgabe auf Sachwerte kommen wird. Ich vermute jedoch, daß es nur zu einer Teilentwertung des Geldes nach Art der italienischen Lire kommen wird. Insbesondere wenn dann die Zinsen wieder steigen und die Kredite refinanziert werden müssen, werden viele der Zwangsinvestitionen unter Wasser stehen, darunter wegen der ungünstigen demographischen Entwicklung auch viele Immobilien. Am Ende werden die Linken wieder von Kasino-Kapitalismus sprechen, obwohl der Staat durch seine verheerende Geldpolitik der einzog verantwortliche für das Desaster ist.

Gravatar: Freigeist

Welche Anlage ist bitte ohne Risiko? In welcher Welt leben wir denn? Wie die Staatliche Rentenversicherung sollte es einen staatlichen Immobilien-Trust geben. Damit wären Risiken auf alle zu verteilen und für den einzelnen Menschen lächerlich gering. Bauland wäre erst dem Trust anzubieten, danach erst die private Nachfrage zu befriedigen. Es stünde die Nutzung, d.h. nur die Miete, im Vordergrund und niemals die Spekulation.

Gravatar: Diederich Heßling

Und selbst wenn von allen obengenannten Gründen nur die "guten" zutreffen sollten...
Auch mal an die Lage der Immobilie und das Umfeld denken. Wenn z.B. ein kleines Migrantenhäuschen daneben gebaut wird. Oder wie am eigenen Leibe erlebt, eine ehemalige Offizierssiedlung nahebei zum Migrantenwohnbezirk umgewandelt wird...oder, oder, oder...
Sage mir einer, Immobilien seien ein sicheres Investment!

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